نسبة شغور العقار: العدد والقيمة الإيجارية

في محفظتنا المؤلفة ست وحدات، خمس مؤجرة وواحدة غير مؤجرة: شغور العدد واحد على ستة، نحو 16.666667%. إذا حملت الوحدة غير المؤجرة 5000 من مجموع قيم تقديرية 10000، فشغور القيمة 50%. وإذا حملت 1000 من المجموع نفسه، يصبح 10% مع بقاء العدد كما هو؛ لا يمثل أي منهما مالًا قبضناه.

• تعريف EPRA في إصدار سبتمبر 2024: قيمة إيجارية تقديرية للمساحة غير المؤجرة القابلة للتأجير، مقسومة على قيمة المحفظة كلها عند تاريخ التقرير؛ للعقارات المكتملة، سواء الاستثمارية أو المعدة للمتاجرة، مع حصة المشروعات المشتركة، دون الجاري تطويرها. والقيمة مقدرة بظروف سوق تاريخ التقييم. [1] نطبق العلاقة على مدخلات مؤلفة، لا تقييمًا مهنيًا نفذناه.
• في أ، خمس وحدات مؤجرة لكل منها قيمة مرجعية 1000، والسادسة غير مؤجرة بقيمة 5000. الشغور العددي نحو 16.666667%، والتأجير العددي نحو 83.333333%. واحد في البسط وستة في المقام؛ لا نضع خمسًا في بسط الشغور.
• مجموع قيم أ 10000، وقيمة غير المؤجر 5000، فتكون حصة الشغور 50%. الرسم يفصل ست خانات عددية متساوية عن أطوال قيمية؛ لا تصبح 5000 مطالبة بإيجار لم يوقع أو دخلًا ضائعًا ثبت تحققه.
• في بديل ج، ننقل حالة عدم التأجير إلى وحدة قيمتها 1000، وتصبح وحدة 5000 مؤجرة. يبقى العدد واحدة من ست، والقيم الكلية 10000؛ شغور القيمة يصبح 10%. تغيرت هوية الوحدة غير المؤجرة، لا القاعدة أو إجمالي القيم.
• محفظة د مستقلة: ست وحدات بقيمة 1000 لكل منها، وواحدة غير مؤجرة. جمع أ ود يعطي 6000 غير مؤجر من 16000 قيمة، أي 37.5%. المتوسط البسيط لنسبتيهما نحو 33.333333% لا يزن اختلاف المقامين؛ شغور العدد المجمع اثنتان من اثنتي عشرة.
• إذا كانت قيمة وحدة أ غير المؤجرة داخل 4000 إلى 6000، مع قيم المؤجر ثابتة 5000، فالمجموع داخل 9000 إلى 11000. شغور القيمة بين نحو 44.444444% و 54.545455%؛ الشغور العددي ثابت. لا تثبت الحدود قيمة واحدة أو احتمالًا لها.
• في سجل تحصيل مستقل لأ، نعطي أجرة تعاقدية 800 لكل وحدة مؤجرة للشهر، ومطالبة 4000 وقبضًا 3500. الفرق 500، والقبض إلى المطالبة 87.5%. لا تغير هذه الأعداد قيمنا المرجعية أو حالة الوحدة السادسة؛ لا نسميها شغور القيمة أو ربحًا.
• تاريخ واحد لا يثبت نمط السنة أو دخلها. احفظ حالة كل وحدة، وقيمتها ومرجعها، وتاريخ النسبة، وفترة المطالبة والقبض منفصلين. الوحدة المؤجرة التي لم يدخلها أحد بعد ليست غير مؤجرة في تعريف المصدر لمجرد أن بابها مغلق. [1]

تعرض توصيات EPRA، إصدار سبتمبر 2024، النسبة عند تاريخ التقرير: القيمة الإيجارية التقديرية للمساحة الشاغرة إلى قيمة المحفظة كلها. تشمل العقارات المكتملة، الاستثمارية أو المعدة للمتاجرة، وحصة المشروعات المشتركة، وتستبعد ما يجري تطويره. ويسمي المسرد الشاغر مساحة قابلة للتأجير غير مؤجرة؛ أما القيمة فتقدر بظروف السوق عند تاريخ التقييم. [1]

سنؤلف محفظة أ من ست وحدات مكتملة قابلة للتأجير، مملوكة بالكامل في المسألة، دون مشروع مشترك أو عقار قيد التطوير. لكل وحدة واحدة من حالتين معلومتين: مؤجرة أو غير مؤجرة. اخترنا هذه الحدود حتى نعرف ما يدخل البسط والمقام، ولا نقدم إجراء تدقيق يثبت مطابقة شركة حقيقية للتوصيات كلها.

نتعامل مع القيم المرجعية بوصفها أرقامًا معطاة شهريًا بالعملة نفسها والتاريخ نفسه. لم نشتقها من عقد أو إعلان أو سعر بيع للمحل. كلمة تقديرية لا تعني أنها أرقام يمكن اختيارها لتجميل النتيجة؛ في ملف فعلي يحتاج القارئ مرجعها، أما هنا فسنحفظ أنها مدخلات مؤلفة لاستكشاف العلاقة.

وهناك فرق بين حالة التأجير وبين دخول الناس إلى المكان. قد يكون باب وحدة مؤجرة مغلقًا وقت الزيارة؛ لم نثبت من ذلك أنها بلا عقد. نعتمد الحالات التي أعطيناها لكل صف، ونترك سبب الخلو المادي خارج بياناتنا. السؤال عن تعريف الوثيقة أولًا، ثم عن الوقائع التي يمكن وضعها تحته.

نعطي الوحدات أرقامًا من واحد إلى ستة لتتبع الصفوف. أول خمس مؤجرة، والسادسة غير مؤجرة. لا نعد الأشخاص أو العقود المتجددة أو أيام فتح المحلات؛ نعد وحدات مختلفة مرة واحدة عند التاريخ الذي اخترناه. لذلك يكون العدد الكلي ستًا، وغير المؤجر واحدًا، والمؤجر خمسًا.

شغور العدد في هذه القراءة التي عرفناها يساوي واحدًا مقسومًا على ستة، ثم مضروبًا في مئة: نحو 16.666667%. والتأجير العددي خمسة على ستة، نحو 83.333333%. يجمعان إلى مئة بالمئة لأننا حصرنا الحالات في اثنتين داخل القائمة نفسها. لا تفرض هذه المطابقة أن كل تقرير يستخدم هذا المقام أو هذا التقسيم.

لو ظهر في ورقة أخرى عدد العقود خمسة، لا نستنتج منه تلقائيًا أن خمس وحدات مؤجرة؛ قد يخص عقد واحد أكثر من وحدة. في تمريننا أعطينا حالة الصف صراحة، ولم نستخرجها من عدد المستندات. لهذا تفيد أسماء الصفوف ومعرفاتها في كشف ما إذا كان العدد يصف الوحدات أم وثائقها.

ويستطيع العدد أن يبقى ثابتًا مع تبدل الصف الوحيد غير المؤجر. قراءة نهاية الفترة تعطي عددًا صحيحًا للحالة التي عرفناها، لكنها تحذف هوية الصف إذا نقلنا النسبة وحدها. سنرى أن هذه الهوية مهمة للقيمة، دون أن تكون قسمة الواحد على الستة خاطئة. المطلوب حفظ السؤالين إلى جانب بعضهما.

نعطي لكل من الوحدات الخمس المؤجرة قيمة مرجعية 1000، بينما نعطي السادسة 5000. تجمع الأولى إلى 5000، ويبلغ مجموع الجميع 10000. هذه قائمة قيم افتراضية، لا عقود بأسعار متحققة؛ لا نستنتج منها مساحة المحلات أو موقعها أو سبب اختلاف قيمتها. الاختلاف الذي نحتاجه في المسألة معطى كاملًا.

نطبق علاقة القيم المحددة: 5000 للشاغر على 10000 للكل تعطي 50%. [1] يشغل الصف السادس سدس عدد الوحدات لكنه نصف قيمها المرجعية. هاتان الجملتان صحيحتان معًا في بياناتنا. ليس علينا حذف واحدة كي تصبح الورقة متوافقة؛ نضع أمام كل نسبة وحدة الوزن التي أدت إليها.

يعرض الرسم مسارين للمحفظة نفسها. في الأعلى ست خانات متساوية للعدد، وفي الأسفل خمسة أجزاء صغيرة للقيم المؤجرة وجزء كبير للقيمة غير المؤجرة. أطوال المسار الثاني متناسبة مع القيم، وليست أبعاد واجهات أو مخططًا هندسيًا. لو رسمنا ستة أجزاء قيمية متساوية هنا لأخفينا المعلومة التي أحدثت الفرق.

ولا نسمي 5000 مبلغًا كان يجب أن يقبضه المالك ثم فقده. لم نعط عقدًا للوحدة السادسة أو موعد استحقاق أو مستأجرًا سيدفع قيمة التقدير كاملة. ما نعرفه هو وزنها المرجعي في النسبة. تحويل ذلك إلى خسارة تحققت أو صافي ربح يحتاج أحداثًا وتكاليف لم تدخل هذه القائمة.

نفتح بديلًا مستقلًا ج يحافظ على الوحدات الست وقيمها، لكنه يجعل وحدة 5000 مؤجرة ووحدة من وحدات 1000 غير مؤجرة. صار مجموع قيم المؤجر 9000 وغير المؤجر 1000، وبقي مجموع الجميع 10000. نعطي هذا التبديل فرضًا جديدًا، لا واقعة إعادة تأجير رصدناها في سوق.

شغور العدد في ج لا يزال نحو 16.666667%؛ هناك واحدة غير مؤجرة من ست. أما شغور القيمة فهو 1000 على 10000، أي 10%. الفرق عن أ أربعون نقطة مئوية. لا نقول أربعون بالمئة انخفاضًا نسبيًا؛ فالانخفاض من خمسين إلى عشر هو ثمانون بالمئة من قيمة النسبة الأولى.

يمكن إذن أن يعرض مدير قائمتين فيهما عدد الوحدات المؤجرة نفسه، مع نسب قيمية مختلفة. في مثالنا نعرف سبب الحساب من الصف الذي تبدلت حالته. في تقرير فعلي لا نستخرج السبب من الفرق وحده؛ قد تتغير القيم المرجعية أو النطاق أو الحالة. حفظ نسختي القائمة يسمح بتحديد ما تغير فعلًا.

ننشئ د منفصلة من ست وحدات أخرى، كل واحدة بقيمة مرجعية 1000، وواحدة فقط غير مؤجرة. قيمتها الكلية 6000، وقيمة غير المؤجر 1000، فتكون نسبتها نحو 16.666667%. لا تكرر د صفًا من أ؛ نصرح باختلاف الوحدات وبأن المرجع والفترة والعملة متجانسة قبل أي جمع.

عند ضم أ ود، نجمع غير المؤجر 5000 و 1000 إلى 6000، والكل 10000 و 6000 إلى 16000. النسبة المجمعة 37.5%. أما متوسط 50% ونحو 16.666667% دون وزن فيعطي نحو 33.333333%. أعطى المتوسط كل محفظة الوزن نفسه، مع أن قيمتي المقامين مختلفتان.

يمكن مراجعة النتيجة بأن أ تحمل خمسة أثمان القيمة الكلية، ود ثلاثة أثمانها. وزن نسبة أ بهذه الحصة ووزن د بحصتها يعيدان 37.5%. لكن جمع البسطين والمقامين أوضح في ورقة فيها صفوف كثيرة؛ لا تحتاج حفظ نسبة مقربة لكل محفظة ثم التعامل معها كمدخل دقيق.

والقراءة العددية المجمعة تبقى اثنتين غير مؤجرتين من اثنتي عشرة وحدة، نحو 16.666667%. لا نضيف الوحدات إلى مبالغ القيم في مقام مختلط، ولا نقسم 6000 على اثنتي عشرة ثم نسمي النتيجة نسبة. يظهر كل مجموع مع وحدته، ويظل اختلاف الإجابة تابعًا لاختلاف ما أردنا وزنه.

نعود إلى أ في فرع ناقص مستقل. نعرف مجموع قيم الوحدات الخمس المؤجرة، وهو 5000، لكن قيمة السادسة غير المؤجرة لا تعرف إلا بين 4000 و 6000. لا نحتفظ بإجمالي 10000 من الفرع السابق كأنه معلومة إضافية؛ ذلك الإجمالي اعتمد على اختيار السادسة 5000، وهو ما لم نثبته هنا.

عند قيمة السادسة 4000 يصبح الإجمالي 9000، ونسبة الشغور نحو 44.444444%. وعند قيمتها 6000 يصبح الإجمالي 11000 والنسبة نحو 54.545455%. زيادة قيمة السادسة تزيد البسط والمقام معًا؛ لذلك لا نحسب الطرف الأعلى بقسمة 6000 على 9000، فهذان العددان لا ينتميان إلى الحالة الطرفية نفسها.

تظل الواحدة من الستة معلومة في العد، بينما النسبة القيمية مجال مشروط. لا يحدد المجال احتمالًا أو قيمة أكثر ترجيحًا أو قيمة سوق تصلح للتعاقد. إذا وصل لاحقًا مرجع معلوم للسادسة، نعيد مجموع القيم ثم النسبة. لا نختار الوسط لمجرد أنه يعيد خمسين التي حفظناها من أول المثال.

نؤلف سجلًا نقديًا مستقلًا للمحفظة أ، مع بقاء قائمة الحالات والقيم كما أعطيناها. أجرة كل وحدة مؤجرة في هذا السجل 800 للشهر، ونفترض مطالبة مكتملة للشهر نفسه تجمع إلى 4000. ثم نعطي قبضًا فعليًا داخل القصة قدره 3500 فقط. هذه قيم إضافية معلنة، وليست تحويلًا تلقائيًا للقيمة المرجعية إلى أجرة عقد.

الفرق بين المطالبة والقبض 500، ونسبة القبض إلى المطالبة 87.5%. لا نسمي هذا الرقم إشغالًا عدديًا أو متمم شغور القيمة. لكل نسبة بسط ومقام ووصف: واحدة من ست، وخمسة آلاف من عشرة آلاف، وثلاثة آلاف وخمسمئة من أربعة آلاف. التشابه في علامة المئة لا يجعل هذه المقادير قابلة للاستبدال.

ولم نعط سبب فرق الخمسمئة أو وضعه القانوني أو موعدًا لاحقًا لقبضه. يمكن حفظ أنه لم يدخل القبض المعطى، لكن لا نخمن أنه دين معدوم أو خصم معتمد أو قيمة تأمين. كذلك لا نحسب الربح من 3500 وحدها؛ سجلنا لم يقدم مصاريف تشغيل أو تمويل أو ضرائب أو نفقات أخرى.

إذا كان التقرير يذكر شغور القيمة فقط، لا نستخرج منه مبلغ التحصيل. وإذا أرسل محصل الإيجار قائمة قبض، لا نشتق منها القيم المرجعية للسادسة غير المؤجرة. هذه خانات تتكامل في ملف واحد عندما تتوفر مصادرها، لكن كل مصدر يجيب عن واقعة مختلفة. يختصر الاسم الدقيق كثيرًا من الأسئلة التي يولدها عنوان إجمالي واسع.

كل حالات التأجير التي استعملناها تخص تاريخًا واحدًا في تمريننا. وجود خمس وحدات مؤجرة عنده لا يثبت أن الخمس ظلت مؤجرة خلال كل شهر سابق، ولا أنها ستبقى كذلك خلال شهر لاحق. لم نعط تواريخ بداية العقود أو نهايتها، فلا نضرب نتيجة تلك اللحظة في اثني عشر لنعلن حصيلة سنة.

وتذكر هذه الحدود القارئ بما يحتاجه عند جمع سجل زمني: حالات الوحدات عند التواريخ المعنية، ومدد العقود، وقيم المطالبات والقبض لكل فترة. لا توفر النسبة النهائية هذا التاريخ من تلقاء نفسها. وقد تصل وحدتان إلى الحالة نفسها بعد مسارين مختلفين؛ نسبة النهاية تحذف المسار إذا لم نحتفظ به في الملف.

يمكن أن تنتهي بطاقة القراءة بجملتين واضحتين: شغور العدد في أ نحو سدس الوحدات، وشغور القيمة نصف المرجع في الفرع الكامل. ثم تحفظ التحصيل في سطر يخص شهره. نعرف الآن سبب اختلاف النسب دون ادعاء أن أحد الأرقام وحده يقيم العقار أو يضمن تأجيرًا أو يختار سعرًا مناسبًا للسوق.